新加坡人有能力偿还房贷 住宅市场仍然稳健

　　新加坡房地产联合交易网（SRX）认为，新加坡住宅市场的健康与稳定性并没有面对风险，新加坡人仍有能力偿还房屋贷款。

　　SRX最新发布的一份报告，主要是就最近国际评级机构穆迪（Moody''s）对新加坡银行系统降级作出回应。报告是从住宅市场的角度进行探讨，研究新加坡住宅市场是否面对风险，结果显示新加坡住宅市场仍然稳健。

　　这份报告主要使用两个数据来进行研究，即SRX房地产指数（简称SPI）与房贷偿债率（Mortgage Debt Servicing Ratio，简称MDSR），来探讨新加坡的住宅市场是否依然健康和稳定。

　　报告指出，上个月，穆迪将新加坡银行系统的前景评级从“稳定”降至“负面”，原因就包括本地银行贷款业务的增加，以及新加坡和区域市场的房地产价格日益上涨。在此之前，金融管理局正好推出了新的房贷管制框架，限制总偿债比率（TDSR）必须在60％以内，让申请房贷者避免过度借贷。

　　不过，报告得出的结论是新加坡的房价是合理的、房贷偿债率属于历史正常范围，而必须在利率大幅度增加的情况下，才会影响本地家庭对住宅的可负担能力。

　　该网站所追踪的SPI显示，本地的非有地私宅价格（包括公寓与共管公寓），从2000年1月到今年6月增长了104％；以年化率来计算，这相当于平均每年5.4％的资产增值。

　　报告认为，房价每年5.4％的增值，对新加坡来说是相当合理的。这是因为考虑到其他方面的经济因素，即新加坡在2000年至今，每年的平均通货膨胀率是2.2％、经济增长为6.5％，而平均失业率仅3.7％。新加坡也成功将自己转变成这个区域的金融、医疗保健、物流与港口、生物科技和娱乐休闲中心，在这些背景下，报告不认为新加坡非有地私宅价格涨幅不合理。

　　另一方面，从本地家庭对房子的可负担能力来看，SRX对目前的房贷偿债率与过去进行比较，发现如今家庭的负债程度与2001年以来相比，不但没有增加，反而负债比率有所下跌。如果假设置业人士在买房子时的房贷与估值比率（LTV）是80％，本地家庭的房贷偿债率都没有超过21％；而如果假设房贷与估值比率为50％，房贷偿债率并没有超过14％。

　　现实数据显示市场的平均房贷与估值比率是在40％到53％之间的水平，因此这个负债水平不但没有上涨，而且还是属于健康水平。

　　从利率上涨的风险来看，他们假设，如果家庭的房贷与估值比率高至100％，然后利率也翻倍增加，他们预测那些购买中档价格组屋的买主将承担36％的房贷偿债率，而购买较高价组屋的买主的房贷偿债率则为29％；而中价与高价私宅买家都将承担32％的房贷偿债率，意味着四分之三的群体还是拥有相对可以控制的房贷偿债率。

　　该报告在作出这样的推算时假设，新加坡有80％的家庭是居住在组屋，而20％的家庭是住在私宅。他们以此计算，80％买家购买组屋，20％买家购买私宅，根据不同的收入来推算不同的群体会购买不同价格的组屋和私宅。他们使用的是利率假设是目前15年固定利率计划所提供的2.95％，因此他们相信这是一个相对保守的推算，因为目前市场浮动利率计划所提供的利率远远低于此。

　　报告在得出这样的结论后，认为新加坡人的收入增长其实是随着房价增长而上升，因此利率增幅要远远超过100％，才会让目前的房贷偿债率接近过去的高点。若一个平均家庭的房贷与估值比率只有50％，即使利率翻倍，他们的房贷偿债率也可能仅15％到18％而已。

　　因此，他们认为新加坡人仍然有能力偿还他们的房贷，并没有因为房地产价格的日益上扬，而导致市场面对不健康和不稳定的风险。