新加坡房产：租金跌势比房价慢 私宅租金收益率上升

　　尽管本地私宅价格和租金齐下跌，但租金跌势比价格跌速较缓慢，这意味着私宅的租金收益率也跟着上扬。

　　不过，对投资者而言，租金收益率的上扬似乎还不足以吸引他们入场，房价的跌势仍然是令他们望而却步的重要因素。

　　根据莱坊（KnightFrank）的研究数据，尽管出租市场放缓，导致租金普遍下滑，但因价格跌幅比租金跌幅大，促使租金收益率上涨。今年接下来，可能会继续看到租金收益率坚挺或微升。

　　新加坡报业控股集团旗下的网上房地产平台STProperty昨天发布的数据也显示，所统计的六个地区（中部、北部、东部、东北部、西部和边缘地区）中，都显示毛租金中位数收益率的改善。

　　全岛非有地私宅的毛租金收益率分别为3.4％至4.1％。其中租金收益率上扬最高的是东北部，增加0.3个百分点至4.0％；而北部与边缘地区的租金收益率则分别改善0.2和0.1个百分点，分别至4.1％和3.5％。

　　莱坊咨询与研究部主管陈姳潓指出，高档私宅和中档私宅的租金收益率在第二季度有所上涨，分别上扬到3.16％和3.78％。

　　若观察大众私宅的租金收益率走势，则可以发现在过去三个市场领域当中，大众私宅的租金收益率是最高的，不过，在下滑几个季度后则被中档私宅所超越。

　　STProperty的数据也显示，郊区地区一般上的收益率比高档地区的租金收益率高。今年上半年租金收益率最高的是洪茂桥（4.2％）、义顺（4.2％）和三巴旺（4.1％），租金收益率最低的则是乌节（2.7％）、纽顿（2.8％）和东陵（2.9％）。

　　第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋认为，黄金地段的住宅租金收益率较低，主要是因为外派人士租赁市场已经改变，而这些地区的产品也不足以面对市场改变的需求。

　　他表示，在国际金融危机之后，外派人士的出租预算受到打击，只能选择租下较低成本的单位。然而，黄金地段的私宅都大部分面积太大，导致这类住宅的租金进而受影响。

　　智信研究与咨询（R‘ST Research）总监王伽胜在受访时则表示，在总偿债率限制（TDSR）推出后，租金收益率确实有所上扬。不过，虽然租金收益率可能上扬，仍不足以吸引投资者进场。

　　他说：“虽然收益率可能会维持或上扬，但值得注意的这是因为价格下跌速度比租金快，而并不是因为租赁前景更好而推动租金上涨。由于空置率预计会增加，租金估计会继续下跌。”

　　他表相信投资者在入场时，首先考虑的不会是收益率的上扬，而是等待买家与租赁市场情绪改善，或者等待私宅价格继续下跌。

　　陈姳潓预测，随着外籍劳工政策持续缩紧，今年仍将有超过8000个私宅单位即将竣工，租金可能会进一步降低。不过，租金收益率可能会维持目前水平，一些市场领域的租金收益率甚至可能稍微上涨。

　　她预计大众私宅的毛租金收益率会维持在3.5％至3.7％，而中档私宅的毛租金收益率会在3.8％至3.9％。高档私宅的毛租金收益率则预计在3％至3.2％左右。