联名拥屋还是分权拥屋？从联名到除名认识新加坡房地产权

　　在新加坡， 多数购买房地产的人士都是以联名拥有的形式注册，尤其是夫妻。夫妻联名的好处包括配偶一旦去世，另一方可直接获享房地产的全部权益，不必再请律师办理手续。

　　“联名拥有”也会引发问题。比如母子联名，儿先辞世，母亲成了唯一屋主，与媳妇不和的母亲就可能把媳妇赶走。

　　在一些情况下，屋主为了保障自己的权益，会通过转换房子的拥有形式，把“联名拥有”转换成“分权拥有”。

　　转换房子的拥有形式，是否需要获得所有联名人的同意？

　　新加坡联合早报记者向一些房地产经纪和屋主查询，发现不少人持错误观念，以为转换房子的拥有形式必须取得所有联名屋主的同意，才能办理。

　　一些屋主甚至不清楚“联名拥有”和“分权拥有”的区别。

　　新加坡土地管理局在1993年已修改条例，允许联名屋主单方面通过书面宣誓的方式，终止联名拥有权，即把“联名拥有权”转成“分权拥有权”，与其他联名人均分权益。

　　因组屋拥有权引发争端而闹上高庭的案件，今年至今两起。本专题尝试从这两起案件，解说和探讨转换房地产拥有权的意义，以及其影响力。

　　房地产有两种拥有权，一是“联名拥有”（joint tenancy），另一是“分权拥有”（tenancy-in-common）。两者最大不同是，当其中一个屋主死亡，房地产的权益不能分割，另一个可以分。

　　联名拥有的房地产，当其中一方去世时，生存者取得权（rule of survivorship）的原则就会生效，即死者的拥有权会自动转到还在世一方的名下，不能当成去世一方的遗产列入遗嘱。

　　至于分权拥有的房地产，任何一名屋主的拥有权不会自动转移到其他分权拥有人的名下，因为每名分权拥有人各持自己的拥有权。屋主可通过立遗嘱，让遗产受益人享有拥有权；如无遗嘱，去世一方的拥有权，则按照“无遗嘱继承法令”分配。

　　建屋局：只处理屋主同意转换拥有权个案

　　在全国约90万个组屋单位中，有约30％的屋主是以分权拥有的形式持有组屋，联名拥有组屋的占约70％。

　　针对从“联名拥有”转换成“分权拥有”的个案，建屋发展局发言人告诉本报，从2010年至2013年，每年平均约155起，而这些全是所有屋主都同意转换的个案。

　　建屋局只处理所有屋主都同意转换拥有权的个案。“如果另一屋主不同意终止联名拥有权，涉及的屋主就必须找律师代表处理相关手续，而律师会告之有关收费和办理的程序。”

　　发言人也说，建屋局的店屋有超过一半（约8600个）已卖出；这些被买下的店屋中，有35%属于“联名拥有”。从2010年至2013年，每年平均两起从“联名拥有”转换成“分权拥有”的店屋个案，而这些也全是所有店主都同意转换的个案。

　　土管局：屋主可单方面宣誓终止联名拥有权

　　私人房地产方面，新加坡土地管理局发言人说，过去五年，每年申请终止联名拥有权的个案平均有173起。今年首八个月，就有122起申请。

　　“超过两个屋主的私人房地产中，86%是联名拥有，剩余14%是分权拥有。”

　　1993年，土管局修改条例，允许联名屋主单方面通过书面宣誓方式终止联名拥有权。换句话说，把联名拥有权转成分权拥有权，与其他联名人均分权益。

　　如果有屋主认为自己应获得更多权益，不愿均分，可到法庭解决彼此之间的异议。

　　不愿名字见报的张姓女房地产经纪（40岁）说：“我一直以为如果要从联名转换成分权，就必须取得所有联名屋主的签名同意。老实说，这种情况很少碰上，所以我也不清楚，原来单方面就可以转换拥有权。”

　　土管局发言人说，任何屋主如果要申请转换拥有权，可以直接到土管局网站www.sla.gov.sg>registering yourproperty>forms下载表格，填写后必须在宣誓官面前签署。

　　发言人说，如果并不是所有屋主提出申请，申请者就必须亲自把申请交给其他屋主，或用挂号信的方式寄交。转换拥有权后须缴注册费，私人房地产和组屋的费用分别是68元3角和38元3角。

　　阿莫勒律师：房地产拥有权应因时制宜

　　夫妇、父母与孩子购屋，不论是私人房地产或组屋，一般上是以联名拥有的形式注册。

　　不过，律师建议，人生的际遇不同，应该随着情况的转变，而考虑为房地产的拥有权做出变更。

　　阿莫勒律师（Amolat &Partners）说，如果屋主夫妇发现感情生变，婚姻状况可能受影响，或其中的屋主健康出问题、患上重病，就应慎重考虑以保护自己的权益。

　　他指出，法律允许单方面终止联名拥有（unilaterallyseverance）。联名拥有权一旦终止，联名屋主将均分权益。也就是说，如果有两个屋主，就各得50％的权益；如果是三人，则是三分之一，以此类推。如果其中有联名屋主不满意权益均分，可向法庭申诉。

　　数年前，阿莫勒就建议一名男客户转换公寓的拥有权，以保障自身的利益。当时，该客户请阿莫勒协助办理他与第二个妻子的离婚手续时，发现患上恶性肝癌，医生说他只剩四个月生命。

　　该客户的第二段婚姻没孩子，但与第一个妻子有两子女。孩子们和父亲平日没什么往来，但知道父亲的病况后，意识到父亲需要他们，经常带他复诊、陪伴在旁，以尽孝道。

　　该客户最大的资产，是与第二个妻子联名拥有的纽顿豪华公寓，但他不能通过立遗嘱分掉拥有权，一旦过世，拥有权会自动转到这名妻子手中。

　　知道客户想留点遗产给孩子，阿莫勒就告诉他，离婚手续无法在四个月内办妥，最好先把联名的公寓转换成分权拥有。

　　第二个妻子毫无异议，因为她只付了公寓的30%费用。转换手续办好后，客户立了遗嘱，把属于他那一半的公寓权益分给孩子。四个月后，客户安然离世。

　　何国明律师：夫妻分权拥屋较麻烦

　　擅长房地产事务的何国明律师（Rodyk & Davidson），为买房地产的客户办理手续时，都会先解释联名和分权拥屋的不同和利弊。

　　他说，一般联合买房投资的屋主，都是按出资比率分权拥屋。不过，如果屋主是夫妻，他一般会建议联名拥屋，因为比起分权拥屋，联名拥屋的程序比较方便、简单。

　　他解释，如果夫妻分权拥屋，其中一方逝世的话，情况比较复杂和麻烦，因为不论死者有没有遗嘱，都得去法庭申请遗嘱验证书（grant of probate，有遗嘱情况）或遗产管理书（letter of administration，无遗嘱情况），再分别由遗产执行人或遗产管理人执行相关的房地产权益。

　　这么一来，就会涉及卖屋与否的问题。遗产管理人或执行人，或是遗产受益人，未必肯卖，其他屋主也不能强迫他们卖屋；即使要卖，也未必找得到肯买部分拥有权的买家。鉴于情况较为复杂，很多时候需要请律师办理。

　　另外，他指出，分权拥有的屋主也可转换成联名拥有，但必须取得所有屋主的同意；一旦转成联名拥有，所有屋主的拥有权是均等的。不过，这种情况比较少见。

　　从联名到除名　两老妇败诉

　　为保障自己房产的权益，高庭今年审理了两起要求将亲人除名的案件。

　　无独有偶，两案都涉及高龄妇女，

　　她们通过律师分别终止与女儿和孙女的联名拥有权。

　　除名案①

　　谢玉梅（92岁）指两名女儿吴美玲和吴美婵，当年误导而且威迫她和丈夫吴进才，把她们的名字加入夫妻俩联名拥有的金文泰五房式组屋的契约。谢玉梅要求组屋契约去除两名女儿的名字。

　　不过，两女反指两兄长吴伟文和吴伟明是这场官司的“幕后主使人”，教唆母亲打官司，逼母亲做出“我要回我的组屋”的立场。

　　吴进才是本地童军总会资深领导，去年3月病逝，享年94岁。该组屋市价约70万元。

　　高庭裁定无“误导和胁迫”事件，指两老当年自愿签下文件，把部分权益转让给两女儿。谢玉梅今年7月上诉终审法院，结果被驳回。

　　如果母女三人继续联名拥屋，一旦谢玉梅离世，她的拥有权将自动转给两女，两名儿子无法分获任何好处。

　　不过，本报获知，谢玉梅已单方面终止组屋的联名拥有权，将拥有权转换成分权拥有，为自己保障了三分之一的权益，并且立了遗嘱。

　　鉴于遗嘱内容不详，谢玉梅如果过世，该组屋是否必须卖掉，或是让指定受益人把名字加入组屋，就不得而知了。

　　除名案②

　　麦秀贞（83岁）在丈夫过世后，把内孙女的名字加入屋契中，成为联名拥有的屋主。数年后，她见孙女与准备跟儿子离婚的媳妇站在同一阵线，对孙女顿失信心，向高庭申请除掉孙女的名字。

　　麦秀贞的联邦弄两房式组屋，市价约28万元。老妇目前与孙女任慧敏分权拥有这间组屋，即祖孙各拥一半的权益。老妇采取法律行动要除掉孙女的名字，拿回孙女的那一半权益。

　　任慧敏反指祖母被父亲“洗脑”，指父亲是幕后主使人，教唆祖母到高庭提出除名申请，“祖母只是父亲手上的傀儡”。她坚称当年祖母决定转移组屋权益时，说明要把它当成礼物送给她，让她享有所有收益。

　　麦秀贞有两名已婚子女。2009年，她在丈夫过世后成为唯一屋主，隔年把孙女名字加入屋契。她声称儿子已有组屋，无法持另一间组屋，她才听从建屋局人员的建议，做出这个安排。她说无意将组屋当成礼物送给孙女，只是要孙女保管组屋，一旦她逝世，孙女就须卖屋，把收益交给儿子。