新加坡房产：新加坡买房详细介绍

　　PR买房流程

　　1．如果你是PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

　　2．确认你要的地点

　　3．找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。

　　4．当你找到了梦中的家后：

　　放 1－1000的定金，让所有的屋主签OTP。

　　去银行拿到贷款协议书 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000。

　　同时填写买主的CHECK LIST

　　呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。

　　10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。

　　5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。

　　6．10天内，批准交易。

　　7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）

　　8．完成前的1天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。

　　9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

　　- 综述 -

　　新加坡的人口政策。是用受过良好教育的，或有特殊技能的外国人移民，来填补本国由于出生率低造成的人口的不足。所以，新PR 越来越多。衣食住行，屋子是PR首先考虑的问题。

　　屋子，可能是大部分PR在新加坡最大的投资，虽然现在资讯发达，然而，并不是人人都对买房的步骤十分熟悉，特别是第一次买房的PR（包括PR转公民）。本人愿意将自己的在这个行业的一点点小小的经验奉献给大家。

　　本文将分为A）买房前准备，B）看房，C）买房手续，D）银行与律师，E）关于中介和费用几部分。

　　本文所指的房子，如果没有指明，一般指HDB房子。

　　PR买房流程(HDB)

　　1．如果你是新PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

　　2．确认你要的地点

　　3．找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。

　　4．当你找到了梦中的家后：

　　放 1－1000的定金，让所有的屋主签OTP。

　　去银行拿到贷款协议书 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高4000。

　　呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。

　　10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。

　　5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。

　　6．10天内，批准交易。

　　7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）

　　8．完成前的几天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。

　　9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

　　- 分述 -

　　A）买房前准备

　　在买房前，您有两个问题要考虑： Eligibility 和 Affordability。

　　即您的购房资格和购房能力。

　　1）购房资格：

　　对PR来说，比较简单，PR在新加坡买HDB，较多的是以下情况：

　　2个结婚了的PR，

　　2个将要结婚的PR（您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条）

　　工作的母亲和读书的孩子

　　未婚的PR 兄弟姐妹

　　注意，一个PR是不能买HDB的。

　　2）购房能力：

　　能获得PR资格的专业人士，购买一般的HDB经济能力不是问题，但是，有些PR购房者只有1人工作，或年纪很轻（PLOY 刚刚毕业），或有别的投资。此外，HDB规定，购房者在EXE OTP前，必须获得银行的贷款批准书。因此，事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。

　　以上两点外，还有一些问题：

　　购房的时机，购房的地点，购房的预算。

　　3） 购房时机：

　　2007年底就一直有很多关于HDB要跌价的言论，到1年多后的今天，HDB终于开始跌了马上又上了，而现在的价格确是比2007年底高了不少。

　　没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。

　　买HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。

　　4） 购房的大小和地点：

　　很多朋友问，买多大的屋子和哪里的屋子最好？

　　这是一个没有标准答案的问题。

　　I) 关于屋子的大小，3房还是4房，看您现在的需要和今后的需要。

　　夫妻2人，刚刚结婚，3房式可能正好。一间书房，一间卧室。

　　当您有了一个孩子，如果奶奶或外婆来照顾孩子，那您的书房就要利用客厅的一角了。

　　当您有了第二个孩子，孩子渐渐长大，3房式可能就太小了。

　　如果您的计划是，有孩子带回国内，那另当别论。

　　II）关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。

　　成熟地区，如果指的是出行，购物方便。

　　其实，跟国内的许多地方比起来，新加坡所有的地区，都属于成熟地区。

　　地铁，巴士四通八达，NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋，5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆，游泳池，电影院，超市星罗棋布。有组屋的地方，就有健身角落，儿童乐园，公园。对于居民来说，这些都是重要的。

　　平心而论，哪里都蛮方便的。

　　当然，那些住在乌节地铁站隔壁，高岛屋楼上的人，一定是很方便的。只是，有多少人，是以每天购物为乐趣的呢？

　　当然，普通的PR或新公民，要买组屋的都是工作人士。

　　买屋子还是要考虑上班的时间成本。比如，您在南大工作的，最好买在文理，您在CHARTERED 工作的，最好买在兀兰，海军部。您在UMC 工作的，买淡滨泥，或圣岗榜鹅较合适。国大，NUH的，则是金文泰一带。

　　离单位近，每天可以多睡1小时。如果这1小时花在路上，等于每天加班1小时。

　　5）购房的预算

　　有了清楚的预算，您才能知道您可以买怎样的屋子。买屋子要花多少现金，多少是可以用CPF支付的呢？

　　PR 银行贷款购房资金规划 （80％ 贷款）

　　以下可用CPF 普通户头或现金支付：

　　I）印花税 ～ 根据成交价，第一个180K 1％，第二个180K 2％， 360K以上3％

　　II）律师费 ～ ＄2500

　　III）估价的 15％

　　以下需要用现金

　　IV）定金＝OTP 费＋执行费 （少于＄5000）

　　V）估价的 5％

　　VI）溢价金额 （高于估价部分，即COV）

　　VII）注册费，估价费，禁止转让费 等 ～ ＄500

　　VIII）中介服务费 成交价的1％＋GST

　　以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费。

　　- 看房 –

　　以上的准备工作都完成后，跟中介说清楚您的要求，您就可以看房了。

　　关于看房的时间：

　　通常是WEEK DAY 的晚上，七点到10点。和周末星期六，星期天的下午。别的时间，卖主要上班，您也要上班。有时，晚上看了屋子后，觉得不错，可以要求白天再看一次，通常屋主有空的话，是可以安排的。

　　看房的要点：

　　1）层楼的问题：

　　一般说来，我们PR 比较喜欢高楼，因为较通风，VIEW 比较好，没有或较少视线的阻挡。当然，高楼的估格和COV也会比较高，这个，要有思想准备。

　　其实，如果屋子的前或后面没有阻挡，通风也良好的话，个人认为，不需要非高楼不可的。有些朋友指定要10楼以上的屋子，而那一代的屋子最高13楼，那么选择就很少了。

　　这里主要讲一下顶楼和二楼。

　　顶楼的顾虑，1怕漏雨，2怕太阳直接照在屋顶会热。如果我们去新的HDB的楼顶看一下，其实顶楼上还有一层防雨隔热层。而且这隔热层是经常维修的。所以其实不用担心漏雨和太热的问题。万一漏雨的话，HDB免费负责修理。

　　有更多的人不要二楼。原因据说以前春节的时候，清理垃圾的工人要15号才开工，而旧屋子的垃圾槽是在每户的厨房的。所以春节时没人清理，会满上二楼。

　　但现在是垃圾每天清，再也不会有这个情况了。而且新屋子的垃圾槽在室外，电梯口。

　　2）朝向的问题：

　　由于下午太阳从西照射，西边的墙会较热，所以如果屋子（卧室）向正西的话，就会很闷热，如果窗朝西，但窗外面是走廊则另当别论。除非您不是很怕热，一般正西的屋子不推荐。

　　别的朝向，有点斜向西的，问题还不是很大。

　　有些朋友看房时觉得没有风，不喜欢，这是个要具体分析的问题。新加坡不同的季节风向不同，现在没风，可能几个月后就很大的风了。

　　3）有些屋子屋主打通2个卧室，成一个大的房间，有的屋主在客厅隔出一个小房间，有的把储藏室当鞋柜，有的把阳台当花圃。我看到过最有创意的一套JAMBO 5个房间分别是日式，欧式，庄园式，度假屋式，茅屋式。

　　有的屋子结构方方正正，四平八稳。有的则不拘一格，别有洞天。

　　各花入各眼。看您自己喜欢什么样的。

　　但有些地方是必须要注意的：

　　墙壁有无明显裂缝。（不是油漆的裂缝，那是很普遍的）。

　　厨房，洗手间天花板是否漏水。（泛黄不要紧，轻微油漆剥落也没有大碍）。

　　4）重要的还有，看看门口有没有阿窿哥的油画杰作。除非您也是干这行的，或者您是警察之家，否则建议您别买这种有问题的屋子。

　　5）屋里的家具，屋子的保养，屋主的精神面貌，一定程度能反映屋主的财务状况。仔细观察。

　　- 买房所需手续 –

　　１）贷款批准书 LETTER OF OFFER（公民对应HLE）

　　由银行批准的贷款书，申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则，在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。

　　与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢，所以，一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。

　　２）OTP（Option to purchase）

　　在买主看中屋子后，和卖主谈好价格，就要填写OTP，主要内容是：

　　付定金的日期（也即OTP日期）

　　屋子的地址

　　屋子的成交价格

　　屋子的定金数额（１－１０００元）

　　EXE OTP 的最晚日期。（１４天）

　　买主，卖主的姓名，身份证号码。

　　EXE OTP 的金额（１－４０００元）

　　EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。（１－９０天）

　　通常中介要跟双方解释一下，然后卖主就会在OTP 上签名，一旦卖主签名，14天内，他就不能把屋子卖给别人。

　　买主必须在这１４天内获得银行贷款，同时，买主可以利用这１４天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子，那么，定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子，那么１４天内他必须ＥＸＥ　ＯＴＰ。

　　３）递交材料，申请交易。

　　ＥＸＥ　ＯＴＰ　后的１－９０天内，通常中介代劳，双方向ＨＤＢ申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。

　　此后的一周内，ＨＤＢ会有官员去屋子察看，有无非法装修，如果有没有被批准的装修被发现，卖方必须恢复原样，否则成交不能进行。

　　４）第一次面议时，买卖双方及中介需要到场，ＨＤＢ官员要看买方的结婚证，身份证，如果是把孩子的名字放进居住者的，须孩子的出生证。

　　同时，双方约定完成交易的时间（即ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ）。

　　ＰＲ买方此时去见律师，签一些委托书，委托律师帮助完成交易。律师会和银行，ＣＰＦ局，ＨＤＢ和别的一些政府机构打交道，帮助您完成交易，和还贷事宜。

　　５）ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ

　　ＰＲ的话，不用出席，律师会去ＨＤＢ完成手续，拿钥匙，结束。此时，屋子就是您的了。

　　－　提前和延迟迁入　－

　　１）通常买主要求，是否能提前拿到钥匙，这样，可以早日装修屋子。如果卖主同意，也可以搬出，没有问题，但是，如果万一成交由于种种原因不能完成，买主就白白装修了，卖主也不会补偿装修的费用。所以，一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。

　　２）由于卖主不能按时搬出，比如对敲的ＣＡＳＥ。有时会提出ＥＸＴＥＮＳＩＯＮ。让卖主在交易完成后，多住几个月才搬出。这一般是ＯＴＰ前就讲好的，是卖屋子的一部分条件，买主接受了此条件，才能成交。否则不卖。这样的话，买主也应该通情达理，在完成交易后按照之前说定的，给卖主一定的期限。

　　－　关于银行和律师的选择　－

　　１）　很多银行都提供ＨＤＢ的配套，ＤＢＳ是最多新加坡人用的银行（若非ＨＤＢ贷款的话）。ＰＲ大多数受的教育很高，愿意自己比较银行贷款配套，这是正常的。不同的时期，不同银行有不一样的配套优惠，所以没有永远最好的配套。但是您可以找到最适合您的配套。

　　您可以自己在网站上看银行的贷款利率，做好功课。

　　我个人比较喜欢简单明了的配套，有些配套各种条件很多，又跟很多一般人看不懂的各种指数／利率／参数挂钩，看着好象很低，但总感觉有陷阱，不踏实。

　　您要什么银行的配套，一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的ｂａｎｋｅｒ可以介绍给您。由于他们有工作上的联系，资料传递方便。做贷款也会相对较快。

　　当然，您完全可以自己去找ＢＡＮＫＥＲ。只需让中介将资料（ＯＴＰ，估价报告）传给ＢＡＮＫＥＲ就可以了。

　　２）律师也有很多，您也可以自己找，ＨＤＢ　ＨＵＢ３，４楼转一圈，１０多家等着您。但是，您找的律师必须是您的银行认可的，这个要搞明白先。

　　律师的价格也是不同的，在律师费中有时没有包括银行贷款合约的ＳＴＡＭＰ　５００元，这个您要知道。您可以先问清楚。

　　您的中介也会跟您推荐律师，我建议你问清价格，如果是一般的市场价，即可以接受。

　　－　关于中介和费用　－

　　您完全可以自助买房，不需要请中介。

　　大多数找中介的买主，是因为要节省找房源的大量时间，节省联系看房的精力，有经验的中介，可以帮您过滤您不要的屋子，让您少看很多您不会要的屋子，少走冤枉路。有经验的中介，会在看屋子时帮您把关，让您大幅减少买到欠阿窿钱，或破产屋主的屋子的机会。有经验的中介，会在谈价钱时，给您建议，帮您压价。避免您花冤枉钱。有经验的中介，可以帮您识别在买房中的陷阱，避免您的损失。有经验的中介，会陪伴您走过整个找房，买房的过程，并在关键的时候提醒您该做的事情。

　　还有重要的是，您即使自己找房源看房，９０％的卖方中介照样会跟您收１％的中介费。而那个中介代表卖方的。

　　所有新加坡的中介公司的ＤＡＴＡ　ＢＡＳＥ是一样的，市场上的屋子，有什么在卖的，每个中介都知道，这一点上，找多个中介并不就是房源多。找一个交流舒服，专心为您服务的就好了。

　　如果一个买主同时找很多中介，一般有经验的中介是马上就会感觉到的，那他就不会专心为您服务。或离开那买主。

　　一个中介如果不能做某买主的生意，他也应该一开始就明确说明。

　　中介的行业收费标准是ＨＤＢ买１％＋ＧＳＴ，卖２％＋ＧＳＴ。听上去很多，但是这个行业的从业员流失率其实很高，３，４个月做不到一个买卖的大有人在。我们的记录是，带一个客户看了４０套屋子，最后客户自己跟别的中介买了她以前亲口对我们说的不要，叫我们不要安排看房的屋子。

　　毕竟中介也是要养家糊口的，而且每个中介都有自己的原则，有些朋友把中介按标准收费就说成是‘贪得无厌’或者是‘黑心’，则好像有点过分了，您不同意，可以不做这个生意。从来没有中介把客户跟中介讨价还价佣金叫‘贪’，但这是一回事嘛。

　　中介和客户要互相理解，互相尊重，互相信任，互相配合。这样才是双赢的局面。

　　HDB 的UPGRADING 有几种。

　　１）电梯翻新，（ＬＵＰ）

　　需住户投票。７５％以上通过。PR无权投票，电梯层住户无权投票。

　　把原来不是每层都停的电梯换成每层都停。新加坡的政策是所有的旧屋子在几年内都要电梯翻新，迎接老龄化的到来。根据屋型，公民家庭每户支付5% （3房式）到12.5% （EA/EM）。如果您是PR家庭，需支付100%，大约是12K- 30K。

　　原电梯层住户，一楼住户无须出钱。（这也就是我们一直要PR买电梯层的原因）

　　新屋子(10 年以内的屋子）绝大多数已经是电梯每层停了。

　　２）中期翻新，（ＩＵＰ）

　　无须投票。

　　较老的，８０年代的屋子。主要是有盖走廊，信箱，外墙，屋顶的翻新，100%政府津贴。许多中期翻新和电梯翻新合在一起了。

　　３）ＨＯＭＥ　ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　ＰＲＯＧＲＡＭＭＥ

　　须投票，７５％

　　主要是８６年以前的屋子。水管，下水道，电源的更换。天花板脱离的修补，墙裂的修补。还有一些是选择性的，如洗手间重修，大门，铁门的更换等。根据屋型，公民家庭支付５％－１２．５％。ＰＲ支付１００％。大约１３Ｋ。

　　４）邻里翻新，

　　无须投票。

　　楼内的新桌椅，乐龄角落，信箱，油漆。

　　楼外的锻炼区，儿童活动区，各类活动场地，球类场地等等。

　　５）主要翻新计划　（ＭＵＰ）

　　须投票。７５％

　　简单理解，是以上１－４的总合。

　　有些还包括加１个小房间。

　　支付比例如上１）和３）。ＰＲ付１００％。可高达６０－７０Ｋ。

　　６）选择性整体重建

　　这就是著名的ＥＮ－ＢＬＯＣ。推倒重建。是一个很大的话题了。

　　关于买屋津贴总共有几种，什么条件可以申请什么种类的津贴。

　　HDB津贴有以下几种：（只有公民可以申请）

　　1）家庭津贴：

　　给第一次申请的夫妻，家庭月收入不超过8000，只适用于买2手组屋，金额3万。

　　2）父母津贴：

　　以上1）的情况，加上如果买的组屋和父母，或结婚了的孩子住处靠近。则可以申请多1万的津贴。

　　3）额外津贴：

　　如果您是低收入家庭，（过去一年的平均月收入少过5000），可以申请额外的5000到4万的津贴。（1，2 照旧可以拿）。

　　4）单身津贴：

　　A）35岁以上的单身新加坡公民，可以独自买组屋，有1万1千的津贴。如果父母同住，则有2万津贴。收入过8000者不能申请，收入少过3000者，只能买5房或以下的组屋。

　　B）21岁以上公民，和有长期居留准证的人结婚，也可享受单身津贴。

　　5）添补津贴：

　　以上4）A）申请人日后结婚，或B）的配偶日后成为PR或公民，可以申请添补津贴，在原来津贴额的基础上，增加到3万，或4万（如果靠近父母）。

　　6）半额津贴：

　　如果申请人的配偶已经享受过津贴，他可以申请半额津贴，1万5或2万（如果靠近父母）。

　　除了额外津贴3）以外，买新组屋不能申请以上其他津贴，但是买DSBB（私人设计，建造，销售计划）或EC（执行公寓）的公民可以申请。