新加坡组屋转售价指数计算法将修改

　　新加坡建屋发展局将修订组屋转售价格指数的计算方式，以便更准确反映转售市场的动向，为屋主提供更及时和可靠的信息。

　　国家发展部长许文远昨天在博文中透露，建屋局已同新加坡国立大学房地产系的一名顾问合作，检讨现有组屋转售价格（Resale Price Index，简称RPI）指数计算方法。有关检讨工作最近已完成，详情将在近期公布。

　　从上世纪90年代初至今，建屋局每个季度都发表组屋转售价格指数，通过综合转售组屋类型、区域等数据，反映转售市场的整体价格走势。

　　许文远指出，近年来组屋转售市场发生相当显著的变化，这个指数也应做出相应调整。

　　首先，近年来市面上的转售组屋类型更加广泛，不论是设计或特质方面都有所不同，例如有越来越多楼层较高、设计更新颖的组屋转手。一度停止供应的三房式组屋，也从2004年起重新推出。

　　其次，榜鹅、盛港和三巴旺等新兴组屋区，近年来也有越来越多组屋在公开市场转售，但目前这些市镇的数据并未被纳入计算。换言之，现有指数没有反映这些市镇的组屋转售价格走势。

　　此外，随着时间推移，市面上的转售组屋屋龄差异也越来越大。在比较转售价格时，也应该把屋龄因素考虑在内。

　　许文远说：“随着转售市场出现上述重大变化，现有的价格指数无法充分反映转售市场的情况，因此是时候检讨计算方法，从而更好反映价格的变化，便于调控影响转售单位成交的因素。”

　　建屋局上一次修订组屋转售价格指数计算方式是在2002年。当局摒弃以1990年的交易量为基准的做法，改用过去12个季度的移动平均交易量（moving average transaction），为不同区域的各类型组屋加权，从而综合算出每季的组屋转售价格指数。

　　受访分析师指出，建屋局当时采用新算法，是为配合市区重建局更改私宅价格指数的计算方式，让修订后的组屋和私宅价格指数采用同一种算法，更方便公众比照价格。以此类推，市建局针对不同地区发表私宅价格指数的做法，也可能被建屋局借鉴。

　　房产经济公司ERA产业主要执行员林东荣说，目前市建局除了公布私宅价格整体指数外，也分别公布代表高档私宅市场的核心中央区（CCR）、代表中档私宅市场的其他中央区（RCR），以及代表大众私宅市场的中央区以外地区（OCR）这三个区块的指数，更清楚地呈现不同市场的动态。

　　他表示，目前的组屋转售价格指数没有这样的细分。如果建屋局能像市建局一样，公布成熟组屋区、非成熟组屋区和新镇各自的转售价格指数，就能让公众对价格走向有更清晰的了解。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈也认为，只凭单一的整体指数，已经难以反映高度分化的组屋转售市场。“即便同样在金文泰，一个屋龄30年的四房式单位售价大约是40多万元，而一个全新的高层单位，可以轻松卖得60多万元。不同因素对组屋转售价格的影响，已经越来越明显。”

　　他说，政府针对转售市场的降温措施从去年推行至今，组屋转售价格指数虽然一再走低，但成熟组屋区的房价居高不下，另一方面，榜鹅等新镇的组屋转售价跌幅却远大于整体跌幅，如此两极化的市场走势，也削弱了指数的代表性。