新加坡房产：非成熟组屋区新屋价格将下调至年薪四倍

　　新加坡国家发展部长许文远日前透露，政府将探讨可行的新住屋模式，把非成熟组屋区新屋价格从目前购屋者年薪五倍半的水平，下调到四倍。

　　按照“共同投资”模式，建屋局通过津贴将新组屋价格调低30％。到屋主要转卖组屋时，必须把30％所获的盈利上缴给建屋局。而居住年数超过最低居住年限越久，屋主转售后所须上缴的盈利比率就越小。

　　新组屋定价与转售市场脱钩后，如何再进一步调低价格，让购屋者较有能力买新组屋？新加坡房产网（http://www.housesg.cn/）建议，政府通过“共同投资”的模式降低新组屋价格，不过屋主若要在公开市场转售，就得按政府“共同投资”比率，把部分盈利还给政府。

　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨受访时，提议建屋发展局采取“共同投资”（co-investment）的模式，以让组屋价格回到人们较能负担得起的水平。

　　按照这个模式，建屋局通过津贴将新组屋价格调低30％。过了五年最低居住年限后，屋主要是转卖组屋，所获盈利的30％，相当于政府“共同投资”所获的盈利，必须上缴给建屋局。居住年数超过最低居住年限越久，屋主转售后所须上缴给建屋局的盈利比率越小，如果屋主居住超过10年才转卖，就无须上缴转售盈利。

　　陈瑞谨说：“这比光是延长最低居住年限，或完全不允许转售更灵活，买家可以享有低价组屋，但是不能把它当做投机工具，如果买来长期自住，就能享有所有额外津贴，否则就得把部分盈利还给政府。”

　　为了公平起见，他提议从建屋局让新组屋与市场脱钩时开始实施这项措施。至于在之前购买组屋的购屋者，陈瑞谨认为，政府可以适当考虑让一些人减免一两年房贷利息。

　　他说：“我们不能要求对每个人绝对公平，但至少此前以较高价格购买组屋的人，也能享有一些好处。”

　　南洋理工大学经济系助理教授特斯拉（Walter Edgar Theseira）受访时透露，他较倾向“以显著低于市场价的折扣价出售新组屋，除非屋主支付填补费（top-up fee），否则禁止在公开市场转售”的做法。

　　要转售组屋先付填补费

　　这笔填补费根据购买时市场价和折扣价的差价而定，随着屋主居住年份增加，每超过最低居住年限一年，填补费就会减少。如果房屋价格下跌，填补费会适当下调，避免给屋主造成太大损失。

　　他说：“这个模式的优点是可以继续允许屋主转售，可是在新模式下购屋的人不会因此赚取巨额盈利，对现有屋主造成不公平……至于不打算卖屋的人，填补费与他们无关，他们可以长期享受折扣。”

　　也有分析师认为，政府应该延续近两年的做法，继续建造更多组屋，同时让新组屋价格平稳，不必刻意降低售价，而是设法提高人们的薪水，拉近薪水与组屋价格的距离。

　　德伟产业（DWG）培训、研究与咨询部高级经理李思德说：“人们觉得组屋价格贵，主要是因为收入增长不如屋价上涨快。现在政府已经让新组屋价格与转售市场脱钩，未来新屋价将趋向平稳。通过加薪补贴计划等方式设法提高人们的薪水，将能逐步让屋价回归到人们四倍年薪的水平。”