新加坡房产：新房贷条例细节须进一步厘清

　　新加坡几家银行和房贷公司正研究新加坡金融管理局推出的新房贷条例细节，特别是借贷者的总债务是否包括他在国外房地产的贷款，以及借贷者的可变动收入如花红和租金收入等的计算方法，以确保借贷者的申请符合新房贷条例要求。

　　银行和房贷公司表示，新加坡银行向来都将借贷者的房贷偿还率限制在50％至60％之间，监控系统已相当严格。只不过新条例的一些相应细节操作还须进一步厘清，包括借贷者最关注的债务范围。

　　新加坡房贷咨询公司HousingLoanSG负责人洪筱冰说：“整体而言，金管局提出的借贷者每月总债务摊还款额不得超过其收入的60％，是挺合理的要求，能协助借贷者更谨慎理财。但里头却有些细节还须搞清楚。比如说借贷者在外国投资房地产，向银行借贷一笔钱，这些外国房贷是否也必须算入借贷者的债务偿还比例中呢？”

　　对此，华侨银行零售抵押贷款部总经理潘丽华指出，根据新房贷条例，借贷者的外国房地产贷款是必须算入他的总贷款额里。

　　她说：“新的总债务偿还比率（Total Debt Servicing Ratio）涵盖借贷者的所有债务，这包括他以新元或其他外币计值的外国房贷。”

　　有银行业内人士也针对一些短期借贷如股票融资（Share Financing）提出疑问。这名银行业内人士说：“新条例的债务考虑范围包括股票融资等，它们过去并没归纳在债务考虑范围里，如今我们应怎么计算这些债务呢？”

　　他也透露，银行目前正跟金管局厘清债务项目的相关细节，以确保运作程序遵循金管局条例。

　　在新房贷框架下，银行在考量借贷者的可变动收入，例如花红和租金收入时，必须作出至少30％的折扣，以及在评估借贷者持有的金融资产价值时，也必须作出相应的折扣。

　　据了解，一些银行过去在评估借贷者的收入时，已经采纳这一房贷规定，对借贷者的花红和租金收入等作出30％折扣。此外，银行一般也对借贷者的金融资产价值作70％折扣。

　　银行或采取更严格计算方式

　　但随着新条例实施，银行不排除它们将对借贷者可变动收入采取更严格的计算方式，比如只接受为期至少两年的抵押资产，而且这些资产价值必须能转换成未来收入来源。

　　洪筱冰表示，银行在计算借贷者的还款能力时，所制定的评估方式可说相当严格，除了会折算借贷者的可变动收入，也会跟新加坡信贷资料中心（Credit Bureau Singapore，简称CBS）获取借贷者的相关信贷资料，确保借贷者的信贷水平处于良好状态。

　　“但个别银行在处理债务偿还比率和发放信贷的运作方面，往往没有划一做法。有些银行允许较高债务偿还率，有些则相对较低。新的框架推出后，对我们房贷咨询公司而言，房贷申请将变得更划一和透明化。”

　　谈到新房贷条例对借贷者的影响，洪筱冰认为这些条例主要针对拥有一个房贷以上的买家，而政府早在今年1月降温措施中调低借贷者的贷款与价值比率，所以估计受新条例波及的买家应不会太多。

　　本地银行也表示，新条例对借贷者影响不大。星展银行存款及抵押贷款业务部董事总经理兼主管雷淑娟说：“我们银行大多客户都是首次买屋者，新的总债务偿还比率限制对他们的影响预料不会太大。”

　　她也强调，在新条例推出前，星展银行已制定一套完善的贷款框架，在批准房贷时的主要考量因素包括贷款者的现有财务责任和他们的付款能力等。

　　大华银行发言人也指出，该银行在批准新房贷时一直遵循信贷审批的做法。但发言人也说：“尽管我们预计银行贷款量将产生一定影响，但要确定这影响有多大仍为时过早。”